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Bauleiter, Bauleitung, Baubetreuung

 

Seit 2006 beschäftigen wir uns überregional mit der Bauleitung

bei Neubau, Umbau und Altbausanierungen.

Die Wünsche des Bauherrn, eine wirtschaftliche Lösung sowie die Einhaltung von Kosten

und Terminen stehen im Mittelpunkt unserer Architektentätigkeit.

 

Unser Bauleiter-Service:

 

+ Ausschreibung der Bauleistung nach neuesten DIN Normen und den allgemein anerkannten Regeln der Technik.
+ Mitwirkung bei der Vergabe der Bauleitung, Firmensuche, Angebotsauswertung und Vergabempfehlung
+ Bauleitung, Koordination aller Beteiligten, Überprüfung der Bauausführung hinsichtlich Qualität, Kosten und Termin, Teilnahme an Abnahmen.
+ Objektdokumentation, Zusammenstellen der Objektunterlagen, Gewährleistungsbetreuung.
+ Wir bieten unsere Bauleitung privaten und öffentlichen Bauherren,
sowie als freiberuflicher Bauleiter für Architekturbüros an.

Ausführungsplanung: Die Details werden festgelegt

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Die Baugenehmigung ist da. Bevor die Arbeit auf der Baustelle beginnen kann, fertigt Ihr Architekt Ausführungspläne an, die eine zentrale Rolle in seiner Arbeit spielen. Die Ergebnisse der Vorgespräche und des Entwurfs werden dabei von Ihrem Architekten detailliert ausgearbeitet. Und gegebenenfalls werden auch Auf-lagen aus der Baugenehmigung berücksichtigt.Die Zeichnungen des Ausführungsplans sind meist im Maßstab 1:50, wichtige Details in 1:10 bis 1:1 ausgearbeitet. Dazu kommen exakte Angaben, welche Materialien zu verarbeiten sind. Zudem wird die Ausführungsplanung mit den Fachingenieuren abgestimmt. Eine gute Ausführungsplanung ist Voraussetzung für qualitativ hochwertige Bauarbeiten, denn nach ihr richten sich die Handwerker.In dieser Phase der Planung hat Ihr Architekt oder Innenarchitekt viel mit Ihnen zu besprechen, denn jetzt werden die Details Ihrer neuen Immobilie festgelegt. Ihr Architekt kennt die Eigenschaften der in Frage kommenden Materialien. Sie als Bauherr treffen die ästhetischen Entscheidungen anhand von Mustern und suchen sich Baustoffe, Fliesen, Bodenbeläge und Tapeten nach Ihrem Geschmack aus. Ihr Traum wird Realität.

 

 

Ausschreibung und Vergabe: Mit wem arbeiten wir zusammen?

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Die Planungsphase ist abgeschlossen, nun geht es ans Bauen. Dabei stellt sich die Frage „Wer macht was?“. Unter Umständen gibt es Arbeiten, die Sie als Bauherr in Eigenleistung erbringen können und wollen. Allerdings sollten Sie sich genau überlegen, was Sie leisten können, und sich mit Ihrem Architekten exakt abstimmen. Anderenfalls kann es passieren, dass der Bauablauf auf Ihrer Baustelle gestört wird und dass dadurch die Kosten steigen.Um geeignete Handwerker und Baufirmen für Ihr Projekt zu gewinnen, führt der Architekt Ausschreibungen für Sie durch. Er fertigt für die zu vergebenden Arbeiten Massenermittlungen und Leistungsbeschreibungen an. Darin steht genau aufgelistet, wie, womit und mit welchen Neben- und Zusatzleistungen die Arbeiten aus-geführt werden sollen. Die eingehenden Angebote prüft der Architekt und stellt sie in Preisspiegeln übersichtlich für Sie dar. Die Verträge mit den Firmen schließen Sie als Bauherr. Mit der Beauftragung der beteiligten Firmen fällt endgültig der Startschuss. Der gesamte Bauprozess wird in einem Bauzeiten-plan dargestellt, der genau vorgibt, in welcher Reihenfolge die Handwerker ihre Aufträge erledigen. Ihr Architekt stimmt den Terminplan mit den Unternehmen ab.

 

Bauleitung: Arbeitsergebnisse und Kosten unter Kontrolle

 

Um das Entstehen von Baumängeln von vornherein zu vermeiden, ist eine intensive Kontrolle während der Bauarbeiten äußerst wichtig. Jede Abweichung vom Plan und jeder Fehler in der Ausführung kostet in der Endabrechnung Zeit und Geld. Da die einzelnen Gewerke ineinandergreifen und aufeinander aufbauen, kann jede Planabweichung eine Kette weiterer Verzögerungen nach sich ziehen. Ein Beispiel: Wenn die Installateure länger als geplant brauchen, können die Maler nicht anfangen, die Wände zu streichen.Ihr Architekt prüft deshalb regelmäßig auf der Baustelle die ausgeführten Arbeiten. Dort trifft er aktuell notwendige Entscheidungen auf Basis Ihrer Vorgaben. Ebenso haben Fachingenieure wie Prüfstatiker oder Schall- und Wärmeschutzplaner ihren Anteil auf der Baustelle stichprobenhaft zu kontrollieren und im Nachgang zu bescheinigen. Gegebenenfalls notwendige Änderungen wer-den mit Ihnen abgesprochen. So erfolgt eine ständige Zeit- und Kostenkontrolle in Form einer Soll-Ist-Gegenüberstellung, damit die Bauzeit und die Baukosten nicht aus dem Ruder laufen. Während dieser Zeit erstellen Baufirmen Zwischenrechnungen, die der Architekt prüft und an Sie weiterleitet bzw. zur Zahlung freigibt.

 

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Abnahme und Schlussrechnung

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Nach Fertigstellung der Arbeiten prüft der Architekt gemeinsam mit dem verantwortlichen Handwerker, ob die Arbeiten hinsichtlich Menge und Qualität plangemäß durchgeführt wurden. Sie können davon ausgehen, dass bei einer professionellen Bauleitung durch Architektinnen und Architekten am Ende keine wesentlichen Mängel mehr zutage treten. Als Koordinatoren aller Gewerke sind sie auch für das Gesamtwerk verantwortlich und beraten Sie bei der Abnahme der Einzelgewerke. Werden Mängel festgestellt, muss die beauftragte Firma diese beheben oder einen angemessenen Nachlass gewähren.Sowohl die beteiligten Baufirmen als auch Ihr Architekt werden während der gesamten Planungs- und Bauzeit Teilleistungen in Rechnung stellen. Ist ein Gewerk abgenommen, stellen Handwerker oder Baufirma die Schlussrechnung. Der Architekt prüft diese in Bezug auf die Ausschreibung und den Werkvertrag und reicht sie Ihnen zur Begleichung weiter. Zum Abschluss Ihres Bauprojektes stellt auch Ihr Architekt seine Schlussrechnung. Zugleich überreicht er Ihnen alle relevanten Unterlagen, z. B. eine Aufstellung der Gewährleistungsfristen und weitere Papiere. Diese gehören von nun an zu ihrem Haus. Es empfiehlt sich, die Dokumente gut aufzuheben. Und wann immer sich an ihren Bedürfnissen etwas ändert oder Sie an Ihren Haus etwas verändern möchten: Ihr Architekt steht Ihnen auch künftig für weitere Beratungen zur Verfügung.

 

Quelle:https://www.aknw.de/fileadmin/user_upload/AKNW-Broschueren/bauherreninfo_bauen-mit-architekten_2016.pdf


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Die Bauleitung (kurz BL) leitet eine Baustelle oder Teile einer Baustelle. Sie ist für die ordnungsgemäße Ausführung der Bauarbeiten verantwortlich. Umgangssprachlich wird der Begriff sowohl für die Bauleitung des Auftraggebers (Bauherrn) als auch für die Bauleitung des Auftragnehmers (Bauunternehmen) verwendet. Die Tätigkeiten beider Berufsgruppen unterscheiden sich allerdings wesentlich. Während der Bauleiter des Auftragnehmers für den ordnungsgemäßen Ablauf der Bauarbeiten verantwortlich ist, überwacht die Objektüberwachung (Bauüberwachung) u. a. die Einhaltung des genehmigten Bauplans.

Objektüberwachung

Siehe auch: Objektüberwachung

Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI, in der Fassung von 2013) nennt für die Leistungen während der Bauausführung nur die Begriffe „Objektüberwachung (Bauüberwachung)“, „Örtliche Bauüberwachung“ und „Bauoberleitung“. Der Begriff „Bauleiter“ wird in der HOAI nur ein einziges Mal in Anlage 10 bei der Beschreibung einer besonderen Leistung, also einer Leistung, welche nicht durch die HOAI erfasst ist, im Leistungsbild Gebäude und Innenräume genannt.

Im Blatt 1 der VDI 4700 wird die Objektüberwachung als achte Leistungsphase des Leistungsbild Gebäude und Innenräume der HOAI definiert. Als Anmerkung heißt es hier, Zitat: „In dieser Phase erfolgt das Überwachen der Ausführung des Objekts auf Übereinstimmung mit der Baugenehmigung oder Zustimmung, den Ausführungsplänen und den Leistungsbeschreibungen sowie mit den allgemein anerkannten Regeln der Technik und den einschlägigen Vorschriften. Die Bauleitung leitet eine Baustelle oder Teile einer Baustelle. Sie ist für die ordnungsgemäße Ausführung der Bauarbeiten verantwortlich. [in Anlehnung an HOAI]“[2]

Somit überschneiden sich die Tätigkeiten eines Bauleiters mit dem Leistungsumfang des Planers, der für die Objektüberwachung nach HOAI beauftragt ist. Aber die HOAI nennt im Gegensatz zu der in den LBO beschriebenen Bauleitung, keine für die Objektüberwachung notwendigen Qualifikationen und umfasst zudem noch deutlich mehr Tätigkeiten als die Koordinierungsfunktion in Form einer Leitung der Baustelle. Auch kann die Objektüberwachung im Sinne der Leistungsphase 8 der HOAI ein Auftragnehmer, der neben der Planung auch die Bauausführung im Auftrag hat, wie zum Beispiel ein Generalübernehmer, nicht vornehmen.[3] Die Bauleitung mit einer Verpflichtung gegenüber der Bauordnungsbehörde kann jedoch sowohl vom Planer als auch von dem ausführenden Unternehmen erbracht werden.[4]

Bauoberleitung bei der Errichtung von Ingenieurbauwerken und Verkehrsanlagen nach HOAI

In der HOAI sind für die Bauoberleitung (BOL) in den Leistungsbildern Ingenieurbauwerke (§ 43) und Verkehrsanlagen (§ 47) je 15 Prozent der Honorare vorgesehen. In den Anlagen 12 und 13 sind die zugehörigen Grundleistungen und die besonderen Leistungen beschriebenen:

Grundleistungen

a) Aufsicht über die örtliche Bauüberwachung, Koordinierung der an der Objektüberwachung fachlich Beteiligten, einmaliges Prüfen von Plänen auf Übereinstimmung mit dem auszuführenden Objekt und Mitwirken bei deren Freigabe

b) Aufstellen, Fortschreiben und Überwachen eines Terminplans (Balkendiagramm)

c) Veranlassen und Mitwirken beim Inverzugsetzen der ausführenden Unternehmen

d) Kostenfeststellung, Vergleich der Kostenfeststellung mit der Auftragssumme

e) Abnahme von Bauleistungen, Leistungen und Lieferungen unter Mitwirkung der örtlichen Bauüberwachung und anderer an der Planung und Objektüberwachung fachlich Beteiligter, Feststellen von Mängeln, Fertigung einer Niederschrift über das Ergebnis der Abnahme

f) Überwachen der Prüfungen der Funktionsfähigkeit der Anlagenteile und der Gesamtanlage

g) Antrag auf behördliche Abnahmen und Teilnahme daran

h) Übergabe des Objekts

i) Auflisten der Verjährungsfristen der Mängelansprüche

j) Zusammenstellen und Übergeben der Dokumentation des Bauablaufs, der Bestandsunterlagen und der Wartungsvorschriften

Besondere Leistungen

Kostenkontrolle

Prüfen von Nachträgen

Erstellen eines Bauwerksbuchs

Erstellen von Bestandsplänen

Örtliche Bauüberwachung:

Plausibilitätsprüfung der Absteckung

Überwachen der Ausführung der Bauleistungen

Mitwirken beim Einweisen des Auftragnehmers in die Baumaßnahme (Bauanlaufbesprechung)

Überwachen der Ausführung des Objekts auf Übereinstimmung mit den zur Ausführung freigegebenen Unterlagen, dem Bauvertrag und den Vorgaben des Auftraggebers

Prüfen und Bewerten der Berechtigung von Nachträgen

Durchführen oder Veranlassen von Kontrollprüfungen

Überwachen der Beseitigung der bei der Abnahme der Leistungen festgestellten Mängel

Dokumentation des Bauablaufs

Mitwirken beim Aufmaß mit den ausführenden Unternehmen und Prüfen der Aufmaße

Mitwirken bei behördlichen Abnahmen

Mitwirken bei der Abnahme von Leistungen und Lieferungen

Rechnungsprüfung, Vergleich der Ergebnisse der Rechnungsprüfungen mit der Auftragssumme

Mitwirken beim Überwachen der Prüfung der Funktionsfähigkeit der Anlagenteile und der Gesamtanlage

Überwachen der Ausführung von Tragwerken nach Anlage 14.2 Honorarzone I und II mit sehr geringen und geringen Planungsanforderungen auf Übereinstimmung mit dem Standsicherheitsnachweis

 

 

 

 

In der Städteregion Aachen: Aachen, Alsdorf, Baesweiler, Eschweiler, Herzogenrath, Monschau, Roetgen, Simmerath, Stolberg (Rhld.) und Würselen,

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Der Kreis Heinsberg:

Städte:   Erkelenz, Geilenkirchen, Hückelhoven, Übach-Palenberg, Wassenberg, Wegberg, Gemeinden: Gangelt, Selfkant, Waldfeucht, 

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Der Kreis Düren: 

Städte: Düren, Heimbach, Jülich, Linnich, Nideggen, Gemeinden, Aldenhoven, Hürtgenwald, Inden,  Kreuzau, Langerwehe, Merzenich, Niederzier, Nörvenich, Titz, Vettweiß,

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Rhein-Erft-Kreis: Bedburg, Bergheim, Brühl, Elsdorf, Erftstadt, Frechen, Hürth, Kerpen, Pulheim, Wesseling

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Der Rhein-Kreis Neuss: Rommerskirchen, Neuss, Meerbusch, Korschenbroich, KaarstJüchen, Grevenbroich, Dormagen

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Mönchengladbach, Köln, Düsseldorf, Krefeld, Bonn

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Der Kreis Viersen: Brüggen, Grefrath, Kempen, Nettetal, Niederkrüchten, Schwalmtal, Tönisvorst, Viersen, Willich

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Der Kreis Kleve: Weeze, Wachtendonk, Uedem, Straelen, Rheurdt, Rees, Kranenburg, Kleve Kevelaer, Kerken, Kalkar, Issum, Goch, Geldern, Emmerich am Rhein, Bedburg-Hau

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Der Kreis Euskirchen:

Zülpich, Weilerswist, Schleiden, Nettersheim Mechernich, Kall, Hellenthal, Euskirchen, Dahlem, Blankenheim, Bad Münstereifel

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Der Rhein-Sieg-Kreis: Windeck, Wachtberg, Troisdorf, Swisttal, Siegburg, Sankt Augustin, Ruppichteroth, Rheinbach, Niederkassel, Neunkirchen-Seelscheid, Much, Meckenheim, Lohmar, Königswinter, Hennef (Sieg), Eitorf, Bornheim, Bad Honnef, Alfter